Pro umístění stavby na pozemku je nutné dodržet řadu podmínek, které stanoví příslušné předpisy (zákony, vyhlášky a související normy). Patří mezi ně i požadavky na odstupové vzdálenosti (tzn. vzdálenosti od okraje pozemku a okolních staveb).

Rozhodování stavebních úřadů o umístění staveb či jejich změn je jedním z nástrojů územního plánování. Umístění každé jednotlivé stavby je samo o sobě způsobilé výrazně a na dlouhou dobu ovlivnit kvalitu prostoru, ve kterém žijeme. Umisťování staveb je proto svázáno celou řadou norem. Část těchto pravidel se týká i odstupových vzdáleností umisťovaných staveb.

Ustanovení § 76 odst. 2 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen „stavební zákon“), zakotvuje povinnost být šetrný k zájmům vlastníků sousedních pozemků a staveb. Jde o základní princip ¹⁾, na jehož základě je třeba interpretovat všechna další pravidla týkající se vzájemných odstupů a vzdáleností mezi stavbami.

Problematiku odstupových vzdáleností upravuje hlavně prováděcí vyhláška ke stavebnímu zákonu č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území (dále jen „vyhláška“). Ustanovení § 25 vyhlášky zakotvuje jak (i) obecné pravidlo pro vzájemné odstupy všech staveb, tak (ii) konkrétní hodnoty, které je nutné respektovat při umisťování staveb pro bydlení či rekreaci, případně staveb nebytových.

Nejvyšší správní soud ve svém rozsudku ze dne 26. 8. 2013, č. j. 8 As 37/2013 – 40, konstatoval, že pro posouzení odstupových vzdáleností staveb podle ustanovení § 25 vyhlášky je rozhodná povaha daného objektu jako stavby ve smyslu stavebního práva (viz § 2 odst. 3 stavebního zákona). Obecné požadavky pro odstupy staveb vymezené v § 25 odst. 1 vyhlášky je proto nutné dodržet při umístění jakékoliv stavby ve významu stavebního zákona, a to i v případě, že konkrétní stavba jinak nepodléhá povolovacímu režimu.

Ustanovení § 25 odst. 1 vyhlášky zní: „Vzájemné odstupy staveb musí splňovat požadavky urbanistické, architektonické, životního prostředí, hygienické, veterinární, ochrany povrchových a podzemních vod, státní památkové péče, požární ochrany, bezpečnosti, civilní ochrany, prevence závažných havárií, požadavky na denní osvětlení a oslunění a na zachování kvality prostředí. Odstupy musí dále umožňovat údržbu staveb a užívání prostoru mezi stavbami pro technická či jiná vybavení a činnosti, například technickou infrastrukturu“. Většina těchto požadavků se promítne do stanovisek dotčených orgánů státní správy. Stavební úřad by pak měl posuzovat zejména osvědčení požadavku ohledně světla a zachování kvality prostředí ²⁾ (dříve používán obsahově shodný pojem „pohoda bydlení“).

V praxi nejfrekventovanější jsou pravidla zakotvená v § 25 odst. 2 a § 25 odst. 4 vyhlášky. Tato ustanovení fungují na sobě zcela nezávisle ³⁾.

Odstupové vzdálenosti mezi rodinnými domy a u staveb pro rodinnou rekreaci

Podle ustanovení § 25 odst. 2 vyhlášky, pokud je mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m (ve zvlášť stísněných podmínkách může být tento parametr snížen až na 4 m) a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m ⁴⁾. U staveb pro rodinnou rekreaci je přípustná vzdálenost 10 metrů (viz § 25 odst. 3 vyhlášky). Vyhláška výslovně neřeší otázku odstupových vzdáleností mezi rodinnými domy a stavbami pro rodinnou rekreaci. Při posouzení nejmenšího přípustného odstupu mezi stavbou rodinného domu a stavbou pro rodinnou rekreaci je podle ustálené judikatury Nejvyššího správního soudu třeba přihlédnout k záměrům využití daného území vyjádřeným v územním plánu obce. Je-li území primárně určeno k zástavbě rodinnými domy, je tak na místě dodržet méně přísný limit stanovený pro odstup mezi rodinnými domy ⁵⁾.

Odstupová vzdálenost dle výšky protilehlé stěny

Podle ustanovení § 25 odst. 4 vyhlášky dále platí, že „jsou-li v některé z protilehlých stěn sousedících staveb pro bydlení okna obytných místností, musí být odstup staveb roven alespoň výšce vyšší z protilehlých stěn, s výjimkou vzájemných odstupů staveb rodinných domů podle odstavce 2“. Aby se citované ustanovení na umístění stavby aplikovalo, musí být splněny tyto dvě podmínky, tj. (i) jde o posouzení odstupové vzdálenosti mezi dvěma bytovými domy, nebo bytovým domem a rodinným domem, event. mezi bytovým domem nebo rodinným domem a stavbou nebytovou, a současně (ii) je v některé z protilehlých stěn (uvedených) staveb pro bydlení okno obytné místnosti. Protilehlými stěnami se rozumí stěny, které jsou v rovnoběžném nebo obdobném postavení. Za protilehlé stěny naopak nemohou být považovány ty stěny, které by byly na sebe kolmé. Návod, jak posuzovat protilehlost stěn ve vztahu k oknům obytných místností, byl Nejvyšším správním soudem dovozen v rozsudku ze dne 14. 7. 2011, č. j. 1 As 69/2011 – 176 ⁶⁾. Požadavek definovaný v odstavci 4 vyhlášky se nevztahuje na proluky ⁷⁾.

Odstupové vzdálenosti garáží a dalších staveb

V následujících odstavcích § 25 vyhlášky je řešena vzdálenost garáží a dalších staveb (souvisejících a podmiňujících bydlení) od společných hranic pozemků, která nesmí být menší než 2 m (odstavec 5), jakož i možnost umístit tyto stavby či samotný rodinný dům až na hranice pozemku v závislosti na charakteru zástavby (odstavec 6) ⁸⁾. V odstavci 7 je pak upravena vzdálenost průčelí budov, v nichž jsou okna obytných místností. Tato vzdálenost musí být nejméně 3 m od okraje vozovky silnice nebo místní komunikace, přičemž se neuplatní u budov umisťovaných ve stavebních prolukách řadové zástavby a u budov, jejichž umístění stanoví vydaná územně plánovací dokumentace.

Měření odstupů a vzdáleností

Způsob měření odstupů a vzdáleností je speciálně upraven v ustanovení § 25 odst. 8 vyhlášky, a to skrze nejkratší spojnici mezi vnějšími (protilehlými) povrchy. Současně toto ustanovení taxativně vyjmenovává určité členitosti povrchu, od kterých se případně odstupové vzdálenosti měří (tj. balkony, lodžie a terasy). V tomto (úplném) výčtu není obsažena jakákoliv členitost povrchu stavby, ale pouze některé výstupy. Pokud takový výstup posuzovaná stavba nemá, je třeba vzdálenost měřit od vnějšího povrchu obvodové stěny ⁹⁾.

Žádný právní předpis nemůže obsáhnout úpravu všech variant vztahů sousedících staveb. Text vyhlášky tak (například) neposkytuje oporu pro použití pomocných srovnávacích rovin řešících vzájemné vazby staveb ve svahu. Je-li nově umisťovaná stavba ve svažitém terénu, měla by být rozhodující výška této stavby počítána od základové desky. Pokud by nová stavba měla sousední stavbu převyšovat, musí být mezi stavbami minimální vzdálenost (měřeno na nejkratší spojnici) větší, než je výška nově umisťované stavby. Praxe pro tyto případy navíc dovodila tzv. sklápění výšek. Nicméně soudní výklad či obecně platná metodika v tomto směru dosud neexistuje.

Nejen při posuzování odstupových vzdáleností by měly stavební úřady přihlížet ke všem ustanovením platné právní úpravy a současně respektovat základní zásady činnosti správních orgánů zakotvené ve správním řádu. Splnění minimální odstupové vzdálenosti bez dalšího neznamená splnění požadavku na umístění stavby v souladu se závaznou legislativou. Je na stavebních úřadech, aby dbaly na to, že umístěním nové stavby (nebo její změnou) nedojde k narušení vztahů k jiným objektům či zásahu do spravedlivého uspořádání vztahů v území. Tlak z odpovědnosti s tím související se pak (bohužel) často propisuje do závěrů některých úředníků. Například není výjimkou, že stavební úřad konkrétní záměr posoudí i ve vztahu k dosud neexistující (byť do budoucna možné) stavbě na sousedově pozemku. V této situaci je na místě obrana stavebníka, neboť podle ustálené judikatury platí, že se do úvahy sice berou i budoucí stavební záměry sousedů jakožto účastníků územního řízení, avšak pouze v případě, pokud již tito zažádali o povolení jimi zamýšlené stavby ¹⁰⁾.

V odůvodněných případech je možno požádat o výjimku, pokud se tím neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví a života osob a sousední pozemky nebo stavby. Výjimku schvaluje stavební úřad a nelze na ni uplatňovat právní nárok.

Tzn., za splnění podmínek § 169 stavebního zákona stavební úřad může (ale nemusí) z ustanovení § 25 odst. 2 až 7 vyhlášky udělit výjimku. Problematika povolování výjimek je pak podrobně popsána v dokumentu, který vydalo Ministerstvo pro místní rozvoj České republiky jako pracovní pomůcku odboru stavebního řádu ¹¹⁾.

Dne 29. 7. 2021 byl ve Sbírce zákonů publikován pod č. 283/2021 Sb. nový stavební zákon, který má s účinností od 1. 7. 2023 nahradit dosavadní právní úpravu (tzn. stavební zákon z r. 2006 včetně všech jeho novel a prováděcích předpisů). Nový stavební zákon (na rozdíl od jeho stále platného předchůdce) obsahuje i hmotněprávní ustanovení. Jinými slovy, přímo v textu zákona jsou nově zakotveny požadavky na to, jak se má stavět (a tedy i umisťovat stavby v prostoru).

Stavebnímu právu hmotnému je v novém kodexu věnována celá část čtvrtá, přičemž požadavky na výstavbu upravují ustanovení § 137 až 152.

Ustanovení § 144 (Odstupy staveb) nového stavebního zákona zní:

1. Vzájemné odstupy staveb musí splňovat požadavky urbanistické, architektonické a požadavky stanovené prováděcím právním předpisem a jinými právními předpisy.
2. Vzájemné odstupy staveb musí umožňovat údržbu staveb.

Z citovaného ustanovení je zřejmé, že hmotněprávní pravidla jsou v novém stavebním zákoně vymezena obecně (resp. v podrobnosti přiměřené zákonu) a v zásadě se tak předvídá, že konkrétní požadavky budou opět zachycovat až související právní předpisy (prováděcí vyhlášky), na které si však ještě budeme muset počkat.

Zdroje:

• Ilustrace: Ateliér Juránek.
• Nařízení č. 10/2016 Sb. hl. m. Prahy: Nařízení, kterým se stanovují obecné požadavky na využívání území a technické požadavky na stavby v hlavním městě Praze (Pražské stavební předpisy). In: . Praha, 2016. Dostupné také z: https://www.praha.eu/jnp/cz/o_meste/vyhlasky_a_narizeni/vyhledavani_v_pravnich_predpisech/narizeni_c_10_2016_sb_hl_m_prahy.html
• Nařízení č. 14/2018 Sb. hl. m. Prahy: Nařízení, kterým se mění nařízení hlavního města Prahy č. 10/2016 Sb. hl. m. Prahy, kterým se stanovují obecné požadavky na využívání území a technické požadavky na stavby v hlavním městě Praze (pražské stavební předpisy) Přílohy. In: . Praha, 2018. Dostupné také z:https://www.praha.eu/jnp/cz/o_meste/vyhlasky_a_narizeni/vyhledavani_v_pravnich_predpisech/narizeni_c_14_2018_sb_hl_m_prahy_1.html
• RUSÍNOVÁ, Marie. Požárně bezpečnostní řešení rodinného domu a odstupové vzdálenosti: díl I. ESTAV.cz [online]. 2018, 12. 12. 2018 [cit. 2021-7-19]. Dostupné z: https://www.estav.cz/cz/7020.pozarne-bezpecnostni-reseni-rodinneho-domu-a-odstupove-vzdalenosti-dil-i
• ČSN 73 0802. Požární bezpečnost staveb - Nevýrobní objekty. Ed. 2. Praha: Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví, Říjen 2020.
• ČESKO. Pražské stavební předpisy. In: . Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy, ročník 2018. Dostupné také z: https://www.iprpraha.cz/psp
• ČESKO. Vyhláška č. 23/2008 Sb.: o technických podmínkách požární ochrany staveb. In: . ročník 2008, číslo 23. Znění od 27. 9. 2011.
• ČESKO. Vyhláška č. 268/2009 Sb.: o technických požadavcích na stavby. In: . ročník 2009, číslo 268. Znění od 19. 10. 2017.
• ČESKO. Vyhláška č. 501/2006 Sb.: o obecných požadavcích na využívání území. In: . ročník 2006, číslo 501. Znění od 1. 1. 2013.
• ČESKO. Zákon č. 183/2006 Sb.: o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). In: . ročník 2006, číslo 183. Znění od 1. 1. 2021.