Pro umístění stavby na pozemku je nutné dodržet řadu podmínek, které stanoví příslušné předpisy (zákony, vyhlášky a související normy). Patří mezi ně i požadavky na odstupové vzdálenosti (tzn. vzdálenosti od okraje pozemku a okolních staveb).

• Zákon č. 183/2006 Sb.
  • Zákon o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
• Vyhláška 501/2006 Sb.
  • Vyhláška o obecných požadavcích na využívání území
• Vyhláška č. 23/2008 Sb.
  • Vyhláška o technických podmínkách požární ochrany staveb
• Pražské stavební předpisy (PSP)

Poznámky:

• Předpisy stanovují minimální vzdálenost, kterou je nutno za daných podmínek dodržet.
• Odstupy staveb by měly být takové, aby byla zaručena vzájemná údržba staveb a užívání prostoru mezi stavbami.
• Kromě odstupové vzdálenosti je nutno respektovat hygienické požadavky (denní osvětlení a oslunění, hluk, …), požární odstupové vzdálenosti.
• Stavba ani žádná její část (např. přesah střechy, zateplení) nesmí přesahovat na cizí pozemek.
• Stavbou by neměla být znemožněna budoucí zástavba na sousedním pozemku.
• Stavbou by neměl být znehodnocen sousední pozemek.
• Stavba musí být provedena tak, aby na sousední pozemek nestékala dešťová voda nebo nepadal sníh.

Vzájemné odstupy staveb definované v § 25 vyhlášky č. 501/2006 Sb. ¹⁾:

(1) Vzájemné odstupy staveb musí splňovat požadavky urbanistické, architektonické, životního prostředí, hygienické, veterinární, ochrany povrchových a podzemních vod, státní památkové péče, požární ochrany, bezpečnosti, civilní ochrany, prevence závažných havárií ²⁾, požadavky na denní osvětlení a oslunění a na zachování kvality prostředí. Odstupy musí dále umožňovat údržbu staveb a užívání prostoru mezi stavbami pro technická či jiná vybavení a činnosti, například technickou infrastrukturu.

(2) Je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m. Ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností; v takovém případě se odstavec 4 nepoužije.

• Obrázek 1-1: Schéma pro § 25 odst. 2, 5 vyhlášky č. 501/2006 Sb.

(3) Vytvářejí-li stavby pro rodinnou rekreaci mezi sebou volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 10 m.

• Obrázek 1-2: Schéma pro § 25 odst. 3 vyhlášky č. 501/2006 Sb.

(4) Jsou-li v některé z protilehlých stěn sousedících staveb pro bydlení okna obytných místností, musí být odstup staveb roven alespoň výšce vyšší z protilehlých stěn, s výjimkou vzájemných odstupů staveb rodinných domů podle odstavce 2. Uvedené odstupy mezi stavbami pro bydlení neplatí pro jednotlivé stavby umisťované v prolukách. Obdobně se určují odstupy od staveb nebytových.

• Obrázek 1-3: Schéma pro § 25 odst. 4 vyhlášky č. 501/2006 Sb.

(5) Vzdálenost stavby garáže a dalších staveb souvisejících a podmiňujících bydlení umístěných na pozemku rodinného domu nesmí být od společných hranic pozemků menší než 2 m.

(6) S ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu. V takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna, větrací otvory; musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek; stavba, její část nesmí přesahovat na sousední pozemek.

• Obrázek 1-4: Schéma pro § 25 odst. 6 vyhlášky č. 501/2006 Sb.

(7) Vzdálenost průčelí budov³⁾, v nichž jsou okna obytných místností, musí být nejméně 3 m od okraje vozovky silnice nebo místní komunikace; tento požadavek se neuplatní u budov umisťovaných ve stavebních prolukách řadové zástavby a u budov, jejichž umístění stanoví vydaná územně plánovací dokumentace.

• Obrázek 1-5: Schéma pro § 25 odst. 7 vyhlášky č. 501/2006 Sb.

(8) Vzájemné odstupy a vzdálenosti se měří na nejkratší spojnici mezi vnějšími povrchy obvodových stěn, balkonů, lodžií, teras, dále od hranic pozemků a okraje vozovky pozemní komunikace.

Odstupové vzdálenosti pro stavby nevyžadující rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas definované v § 79 odst. 2 zákona č. 183/2006 Sb.:

n) skleník do 40 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky umístěný v odstupové vzdálenosti nejméně 2 m od hranice pozemku, bez podsklepení,

• Obrázek 1-6: Schéma pro § 79 odst. 2 písm. n) zákona č. 183/2006 Sb.

o) stavba do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, která souvisí nebo podmiňuje bydlení nebo rodinnou rekreaci, neslouží k výrobě nebo skladování hořlavých látek nebo výbušnin, nejedná se o úložiště radioaktivních odpadů obsahující výlučně přírodní radionuklidy nebo jaderné zařízení, nebo stavbu pro podnikatelskou činnost, je v souladu s územně plánovací dokumentací, je umisťována v odstupové vzdálenosti od hranic pozemků nejméně 2 m, plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci,

• Obrázek 1-7: Schéma pro § 79 odst. 2 písm. o) zákona č. 183/2006 Sb.

p) bazén do 40 m2 zastavěné plochy na zastavěném stavebním pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše umístěný v odstupové vzdálenosti nejméně 2 m od hranice pozemku, a jeho související technické zařízení.

• Obrázek 1-8: Schéma pro § 79 odst. 2 písm. p) zákona č. 183/2006 Sb.

Na území hlavního města Prahy jsou pravidla (nejen) pro odstupové vzdálenosti staveb upravena odlišně od vyhlášky, a to nařízením ⁴⁾, kterým se stanovují obecné požadavky na využívání území a technické požadavky na stavby v hlavním městě Praze (tzv. pražské stavební předpisy).

Požadavky na odstupové vzdálenosti staveb umisťovaných na území hlavního města Prahy jsou zakotveny zejména v § 28 a § 29 PSP (viz níže). Citovaná ustanovení doporučujeme aplikovat v kontextu celého znění PSP včetně souvisejících příloh, komentářů a odůvodnění.

§ 28 Odstupy od okolních budov

(1) Stavba musí být umístěna tak, aby měla dostatečný odstup od oken obytných místností stávajících okolních budov. Splnění požadavku se prokazuje splněním odstupového úhlu podle bodu 2 přílohy č. 1 k tomuto nařízení pro okna obytných místností stávajících okolních budov.

(2) Požadavek na odstup se neuplatní, pokud by znemožnil splnění podmínek prostorové regulace stanovené územním nebo regulačním plánem nebo znemožnil ve stabilizovaném území zástavbu v souladu se stavební čarou; v takovém případě lze stavět do hloubky zastavění a výšky odpovídající okolní zástavbě.

§ 29 Odstupy staveb a pravidla pro výstavbu při hranici pozemku

(1) Odstup od hranice pozemku a pravidla pro umisťování staveb při hranici pozemku se uplatní výhradně při umisťování staveb při hranici se sousedními zastavěnými pozemky a pozemky určenými k zastavění. Na hranici s veřejným prostranstvím a vodními plochami se tyto neuplatní.

(2) Nestanoví-li územní nebo regulační plán v souladu s § 83 odst. 2 jinak, musí být odstup stavby od hranice sousedního pozemku minimálně 3 m. Požadavek se neuplatní: tam, kde z vedení stavební čáry nebo z územního či regulačního plánu vyplývá povinnost umístit stavbu s nižším odstupem než 3 m nebo na hranici pozemku,

• a) je-li takový způsob zástavby v místě obvyklý, odpovídá charakteru území nebo vyplývá ze způsobu parcelace,
• b) mezi pozemky v rámci společně řešeného celku,
• c) pro stavbu nebo její část, nepřesahuje-li výšku 2,5 m, nebo
• d) pro stavbu nebo její část, nepřesahuje-li výšku 3,5 m a délku hrany přiléhající k jednomu sousednímu pozemku 9 m a ke všem sousedním pozemkům 15 m; tyto podmínky musí být splněny v součtu pro všechny stavby nově umisťované i stávající.

(3) Minimální odstup od hranice pozemku může překročit střecha maximálně o 0,5 m, dodatečné zateplení budovy maximálně o 0,3 m a podzemní část stavby až k hranici pozemku.

(4) Je-li stavba umístěna na hranici pozemku, nesmí být ve stěně umisťované stavby orientované k sousednímu pozemku žádné stavební otvory a musí být zabráněno stékání vody a pádu sněhu na sousední pozemek.

(5) Tam, kde mezi sebou stavby tvoří volný prostor, musí být tento přístupný k provedení údržby.

(6) Odstupy staveb musí dále splňovat požadavky jiných právních předpisů ⁵⁾.